Poucos produtos do mercado imobiliário mudaram tanto de status na última década quanto o apartamento pequeno. O que já foi tratado como opção de quem não podia mais virou categoria própria, com projeto pensado, arquitetura assinada e lista de espera em lançamento. A mudança não aconteceu em toda parte ao mesmo tempo — e é justamente a diferença de ritmo entre as praças que torna o assunto interessante para quem olha Goiânia hoje.
Primeiro, o que é um supercompacto
Não existe definição oficial, e isso atrapalha a conversa. No uso corrente do mercado, compacto é o apartamento de até cerca de 45 m²; supercompacto ou studio são as plantas menores, de 20 a 35 m², normalmente de ambiente único com cozinha integrada.
Mas a metragem sozinha não define o produto. O que caracteriza um supercompacto bem resolvido é a combinação de três coisas: metragem enxuta, localização central e área comum que compensa o que o apartamento não tem. Sem o segundo e o terceiro item, não se trata de um supercompacto, e sim de um apartamento pequeno — categorias distintas, com públicos distintos.
O que São Paulo já mostrou
São Paulo fez essa transição antes, e os números são expressivos. Um levantamento do Goldman Sachs, considerando os doze meses até janeiro de 2025, apontou que mais de 70% dos imóveis lançados na capital paulista tinham menos de 45 m².
Vale deixar claro o que esse número significa e o que não significa. Ele não diz que paulistano parou de querer apartamento grande. Diz que a maior parte do que se lança ali hoje é pequeno — resultado de preço do terreno, perfil demográfico e, principalmente, de um mercado em que o comprador investidor tem peso grande na absorção dos lançamentos.
O que empurra esse movimento
- Mudança de arranjo familiar: mais gente morando sozinha, casais sem filhos, pessoas em transição;
- Preço do terreno: quanto mais caro o metro quadrado da região, mais a incorporadora fraciona para manter o ticket acessível;
- Localização acima de tamanho: um recorte do público prefere 30 m² no centro de tudo a 90 m² longe;
- Curta temporada: a hospedagem por aplicativo criou um uso que não existia para esse tipo de unidade.
Goiânia fez essa transição — e em pouco tempo
Por muito tempo a capital não precisou de compacto. O terreno é mais barato que o paulistano, a cidade é horizontal, e por décadas foi possível entregar apartamento grande a preço competitivo. O produto pequeno era exceção.
Esse quadro mudou, e os números da Ademi-GO, a associação do mercado imobiliário goiano, mostram a velocidade: os lançamentos de compactos saíram de 160 unidades em 2021 para 1.702 em 2025. É mais de dez vezes em quatro anos. No terceiro trimestre de 2025, 73% das unidades vendidas em Goiânia e Aparecida foram de apartamentos de até 75 m².
Vale a honestidade sobre esse último número: a faixa de 75 m² é bem mais larga que a de um studio, então ele não quer dizer que três em cada quatro vendas foram de supercompactos. O que ele indica é a direção: a demanda da cidade deslocou-se de forma consistente para metragens menores.
Os lançamentos que esgotaram
A evidência mais concreta dessa virada não está em percentual, e sim na velocidade de venda de alguns lançamentos recentes:
Casos recentes em Goiânia
- Nomad Modern Life, no Setor Bueno — apontado como o primeiro empreendimento de ultracompactos da cidade, com unidades a partir de 22 m²: 515 unidades esgotadas ainda na pré-venda, segundo a incorporadora;
- Opus Zoom, no Setor Marista — studios de 36 a 38 m²: a Opus informa reserva de todas as unidades em 31 minutos;
- Opus Gyro Praça do Sol — tipologia Smart de 33 m², lançado em 2025: 100% vendido na fase de lançamento, com valorização divulgada de 12,5% em cinco meses.
Importante: esses números foram divulgados pelas próprias incorporadoras e não por auditoria independente. Servem como indicação de demanda, não como garantia de que o próximo lançamento se comporte igual.
Mesmo com a ressalva, o padrão se repete: quando o produto é bem localizado e bem resolvido, a absorção é imediata. É por isso que, nesse segmento, estar na lista de preferência antes da abertura das vendas faz diferença — assunto que detalhei em como funciona o pagamento na planta.
A concentração também é clara: a maior parte desses lançamentos está no Setor Marista, no Setor Bueno e no entorno do Flamboyant — os endereços em que a metragem pequena se justifica pelo que há em volta.
Quem procura esse produto
É a pergunta que define se um supercompacto faz sentido num endereço específico. Em Goiânia, a demanda por unidade pequena se concentra em quatro perfis:
- Estudante — e aqui a proximidade de faculdade é determinante. No Alto da Glória, por exemplo, a UNIP fica a 590 metros de um dos lançamentos;
- Profissional que mora sozinho, que troca metragem por estar a pé do trabalho, da academia e do restaurante;
- Pessoa em transição — recém-separada, recém-chegada à cidade, filho saindo da casa dos pais;
- Hóspede de curta temporada, num movimento que cresceu com a hospedagem por aplicativo e que alguns prédios já incorporaram ao projeto.
Esse último ponto merece atenção porque mudou o desenho dos empreendimentos. O Ryokan Flamboyant, no Alto da Glória, foi pensado com acesso independente para hóspedes de curta temporada, espaço para recebimento de encomendas e lavanderia compartilhada — estrutura que separa a rotina de quem mora da de quem está de passagem. Há dez anos isso não existia em planta de Goiânia.
O que observar antes de comprar
É nesta parte que a conversa costuma ficar útil, porque supercompacto é um produto em que detalhe de projeto pesa muito mais do que em apartamento grande. Quatro pontos importam mais que a metragem:
- A localização, medida em quadras. Em 30 m², o que está dentro do apartamento importa menos do que o que está a cinco minutos a pé. Padaria, farmácia, academia, transporte e — se o perfil for estudante — a faculdade;
- A qualidade da planta. Em 26 m² cada centímetro mal resolvido aparece. Pé-direito, posição da janela, se a cozinha cabe de fato, se há onde guardar as coisas. Duas plantas da mesma metragem podem ser produtos completamente diferentes;
- A área comum. Ela não é luxo, é extensão do apartamento. Lavanderia compartilhada, coworking e espaço gourmet são o que tornam 30 m² viáveis no dia a dia. Prédio compacto sem área comum boa é um erro de projeto;
- O valor do condomínio. Este é o ponto mais negligenciado. Prédio com muitas unidades pequenas e lazer extenso pode ter condomínio alto em relação ao valor do imóvel. Peça a previsão antes de fechar — e, se o empreendimento ainda não entregou, pergunte qual a base de cálculo.
Os compactos que acompanho em Goiânia
Entre os empreendimentos do site, sete têm unidades a partir de 50 m² ou menos, e três começam em 26 m². Estão concentrados onde se esperaria: Setor Marista, Alto da Glória e Jardim Goiás.
| Empreendimento | Bairro | Metragem | Entrega |
|---|---|---|---|
| Metropolitan Marista | Setor Marista | 26 a 47 m² | Em breve |
| Ryokan Flamboyant | Alto da Glória | 26 a 48 m² | Nov / 2030 |
| Decô Ricardo Paranhos | Setor Marista | 26 a 95 m² | Consulte |
| Hype Ricardo Paranhos | Setor Marista | 29 a 74 m² | Abr / 2030 |
| Storya Casa Versátil | Setor Marista | 34 a 115 m² | Entregue |
| Liv Urban Marista | Setor Marista | 44 a 100 m² | Entregue |
| Emirates Parque Flamboyant | Jardim Goiás | 47 a 269 m² | Entregue |
Repare na coluna de entrega: há produto pronto para morar e há lançamento com entrega em 2030. São decisões diferentes — quem quer usar ou alugar logo olha os entregues; quem compra na fase inicial encontra condições melhores e espera. Escrevi sobre essa escolha em como funciona o pagamento de um imóvel na planta.
O outro lado, que também precisa ser dito
Um artigo que só elogia não ajuda ninguém a decidir. Supercompacto tem pontos de atenção reais:
- É um produto de localização. Fora dos endereços certos, perde a razão de existir — a metragem pequena só se justifica pelo que há em volta;
- O público é mais estreito. Família com filho não compra 30 m². Isso limita o universo de interessados na hora de uma eventual revenda;
- Condomínio pode pesar. Proporcionalmente ao valor do imóvel, costuma ser mais alto que em apartamento grande;
- Concentração de oferta. Quando muitos prédios do mesmo perfil surgem na mesma região ao mesmo tempo, a disputa por inquilino aumenta.
Nada disso desqualifica o produto. São variáveis para avaliar antes, e não depois — e elas mudam bastante de um empreendimento para outro, mesmo dentro do mesmo bairro.
Para ver tudo por estágio de obra: lançamentos, na planta e prontos para morar.
Perguntas frequentes
O que é um apartamento supercompacto?
Não há definição oficial. No mercado, compacto é o apartamento de até cerca de 45 m², e supercompacto ou studio são as plantas de 20 a 35 m², em geral de ambiente único com cozinha integrada. O produto se define pelo conjunto: metragem enxuta, localização central e área comum que compensa.
Existem apartamentos supercompactos em Goiânia?
Sim, e a oferta cresce. Entre os que acompanho são sete com unidades a partir de 50 m² ou menos, três deles começando em 26 m², concentrados no Setor Marista, Alto da Glória e Jardim Goiás.
Supercompacto é bom para alugar?
É o produto mais procurado por um perfil específico: estudante, profissional que mora sozinho, pessoa em transição e hóspede de curta temporada. Proximidade de faculdade e de polos de serviço concentra essa demanda. O desempenho de cada imóvel, porém, depende de localização, qualidade do prédio e momento de mercado — é avaliação caso a caso.
O que observar antes de comprar um supercompacto?
Quatro pontos pesam mais que a metragem: a localização e o que se resolve a pé a partir dela; a qualidade da planta, porque em 26 m² cada centímetro mal resolvido aparece; a área comum, que precisa compensar o que falta dentro do apartamento; e o valor do condomínio, que nesse tipo de prédio pode ser alto em relação ao valor do imóvel.
Quero ver as plantas compactas disponíveis.
Me diga o uso que você pretende dar e o bairro de preferência que eu separo o que faz sentido — e aponto as diferenças de planta, que nesse produto são o que mais importa. Fale comigo no WhatsApp.
Dado de São Paulo conforme levantamento do Goldman Sachs referente aos doze meses encerrados em janeiro de 2025. Números de lançamentos e vendas de compactos em Goiânia e Aparecida conforme acompanhamento da Ademi-GO. Os resultados de venda dos empreendimentos citados foram divulgados pelas respectivas incorporadoras e não passaram por auditoria independente. Metragens, prazos e valores dos empreendimentos que represento conforme material oficial das incorporadoras, atualizados em outubro de 2026, sujeitos a alteração e a confirmação no ato da proposta. Este texto descreve características de produto e dinâmica de mercado; não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
